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懸念揭曉!樓市利率首度下降,意味著什么?

2019-11-21



懸念揭曉! 近日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布,2019年11月20日貸款市場報價利率(LPR)為:

1年期LPR為4.15%,5年期以上LPR為4.80%,相比上個月雙雙下降5個基點。

 

這是LPR利率登場以來,第一次出現實體利率和樓市利率雙雙下降。雖然下調幅度只有5個基點,與標準降息的25個基點相比可以忽略不計。 然而,這種場景的出現,無疑傳達了與眾不同的市場信號。


01


眾所周知,中國的市場利率已經進入“LPR”模式。 1年期LPR利率,是實體企業參考基準。5年期LPR利率,是房貸的主要參考基準,各地在此基準上進行加點,從而決定最終的實際房貸利率。 1年期LPR利率,其實不是第一次下調,一直都在預期之內。無論從政策口徑還是實際操作來看,信貸支持實體經濟,不僅有正當性,更有迫切性。 而5年期LPR利率,因為事關房貸利率,一直是市場分歧的焦點。過去幾次調整,實體經濟利率一路下行,而樓市巋然不動,于是市場出現了“實體定向降息,樓市定向加息”的共存局面。

這一次,樓市利率出現下調,究竟意味著什么,影響有多大? 


02 


這里的大背景,在央行最新發布的三季度貨幣報告中,已有體現。 這份報告的核心主旨可以用這段話來概括:

要加強逆周期調節,加強結構調整,妥善應對經濟短期下行壓力,堅決不搞“大水漫灌”……注重預期引導,防止通脹預期發散,保持物價水平總體穩定。

 

這里涉及三大關鍵詞:穩增長,防通脹,不搞大水漫灌。 


顯然,經濟是第一位的。2020年事關全面建成小康社會,相比2010年要實現GDP和人均收入雙雙翻番,這就意味著穩增長勢在必行。

 不過,由于豬周期的存在,3.8%的CPI創下了近7年的新高。雖然官方認為不存在持續通脹的基礎,但也認為要防止通脹預期的擴散。這種現實,無疑會制約貨幣政策的寬松空間。 不搞大水漫灌,這是有關部門今年一直在強調的一件事情。事實上,在全球普遍大寬松的時代背景之下,我們依舊“以我為主”,貨幣政策并未出現大幅寬松,可以說至少在現階段守住了這一底線。 在房地產上,央行重提“不將房地產作為短期刺激經濟手段”的定調。但是要明白的一點是,不刺激樓市不意味著不穩樓市,不刺激樓市更不意味著就要將房地產打翻在地。 房地產關乎經濟,關乎土地財政,還關乎了穩增長,房地產無論怎么穩控,不能拖累經濟,這是最后的底線。 明白這幾點,就會清楚這次LPR調整的現實意義。 


03 


那么,LPR利率“雙降”,對樓市影響有多大? 其一,5個基點的下調,象征意義大于實際意義,但傳遞了市場維穩的信號。 眾所周知,標準降息一般是25個基點,美聯儲今年進行的三波降息一共下降了75個基點,而在2015年的全面降息中基本也是25個基點起步。 不過,任何調整都有趨勢性信號,樓市也不例外。LPR利率不同于以往的存貸款基準利率,一個月調整一次。相比單次微調,是否會出現趨勢性調整無疑更為重要。 其二,樓市利率的微調,意味著調控正式從“遏制大漲”步入“防范大跌”的新階段。 穩樓市,既要遏制大漲,又要防范大跌。如果說前一階段,遏制大漲一直都擺在第一位。那么從今年年中以來,“防范大跌”的緊迫性越來越突出。 目前,已有多地政府出臺“限跌令”,更有不少城市以搶人政策之名變相松開限購之口,這一切都是為了防范可能出現的下跌。(參閱《降價不得超10%!釋放了什么信號?》) 值得一提的是,在官方統計數據里,70個大中城市,已有35個城市二手房出現環比下滑,占比一半,下跌城市首次超過上漲城市,代表市場出現了轉折信號。(參閱《注意,一半城市房價跌了!》) 


這種背景下,維穩,無疑就顯得很重要。

 其三,橫盤,仍舊是目前最大的公約數。 中國樓市是典型的政策市。在政策市面前,房地產從來不具備獨立性,服務經濟才是其存在的最大理由。樓市調控是松是緊,是寬是收,都要隨著經濟形勢變動而變動。 就現實而言,橫盤仍舊是最佳的結果。利用橫盤來消化風險、釋放壓力,同時騰出手來發展制造業,刺激實體經濟。穩住,橫住,忍住,這可能是2020年中國樓市最大的基本面。 所以,最后再說一句:不要被“崩盤論”所蠱惑,也不要被“永遠漲”的論調所刺激。


本文轉載自:國民經略

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